长三角土地市场年底回暖：分化趋势明显 资金流向高能级城市

2024年年末，长三角土拍市场热闹依旧。

12月25日，南京、苏州各自举行了一场土拍。南京14幅宅地均由国资平台底价成交，揽金30.4亿元。苏州3宗宅地出让，1宗终止出让，另外2宗以近12亿底价成交。其中，旭辉建管联手苏州城投地产、苏州太平城乡一体化建设拿下相城区1宗宅地，容积率为1.01。

也是同一天，上海、杭州分别挂牌新一批次的土地，赶在2025年春节来临之前，再吸引房企投资。

12月26日，滨江集团董事长戚金兴对外表示，该集团今年完成了20宗地的土地储备，年底还要努力再拿。

在同策研究院研究总监宋红卫看来，长三角近期几场土拍体现了结构分化与整体价格的下行。从结构上看，土拍市场分化进一步加剧，一线城市和少量二线的核心地块竞争激烈，拍出多个地王，但是外围区域以及低能级的城市土地市场比较低迷，不少地块底价成交甚至流拍。

从价格上看，截至12月26日，2024年长三角核心城市土地呈现出缩量提质的迹象，上海住宅用地成交271.73万平方米，同比下降63.5%，但楼面价上涨71.6%；杭州住宅地块成交434.97万平方米，同比下降53.4%，楼面价上涨13.5%；苏州住宅地块成交同比下降58%，楼面价下降7%。

宋红卫预计，这一趋势会延续到2025年，核心城市每次推地的规模会进一步降低，并且会有优质的地块推出，优质地块中低密是大趋势，这与核心城市对于中高端改善需求的趋势相匹配。预计2025年的土地政策和规划条件存在进一步优化的空间。

土拍市场分化

为了提升房企参拍积极性，多个城市寄望于通过低容积率提升房企利润空间。

12月25日，南京六合卖出8宗宅地，其中2幅宅地容积率仅1.1。值得注意的是，除了这8宗宅地之外，在12月28日，江北板块还将推出3宗宅地，分布于江浦、汤泉、永宁区域，其中汤泉地块容积率仅为1.05。

12月30日，上海将开启第八批次土拍，此次共出让7宗地，地块起始总价为164.84亿。虽然此次土拍内环内地块不多，但7宗地块全部临近轨交，均为房企参拍积极性较高的地块。其中徐汇龙华宅地容积率只有1.59，长宁北新泾地块处于常年断供板块。

近期，上海第八批次土拍意向买家陆续浮出，包括招商蛇口、象屿地产等，补仓意愿非常强烈。象屿地产2024年在上海拿地数量不多，一季度与联发地产联合体以23.63亿元在浦东拿地，其中象屿地产地价款约为16亿元；三季度，象屿地产以底价约41.1亿元摘得闵行浦江宅地。在即将到来的第八批次土拍中，象屿地产看中3宗地，包括宝山2宗与奉贤新城1宗。12月23日，象屿地产针对上述地块发出招标预告，共计拟投资131.5亿元。

而从单宗地块的成交预期来看，上海年底土拍也不会冷场。公开信息显示，徐汇龙华宅地起始总价为31.303亿元，起拍楼面价为9万元/平方米。如果最终成交价突破45.6亿元，将刷新此前由绿城小米地块保持的13.1万元/平方米的中国单价地王纪录。而从招商蛇口已发布的招标计划来看，成交价很可能会再次触及单价天花板。

虽然最终结果尚等12月30日揭晓，但上海土拍的未拍先热也体现了长三角土拍市场的分化，有实力的央企及地方国企亦不再掩饰拿地计划。

乘热打铁。12月25日，上海通过土地交易网发布第九批次集中供地出让公告。公告显示，2024年第九批次集中土拍共出让松江区1幅宅地，地块起始价为16.04亿元，现场交易会将于2025年1月24日开始举行。地块周边在售项目包括兴云间、中建大椿嘉利椿廷、恒都云璟、保利西郊和煦等，网签去化率从4%~73%不等。

长三角另一个楼市流动性较高的城市——杭州土拍热度不亚于上海。在12月19日举行的一场土拍中，杭州萧山区北干东单元地块被中天美好和海威置业联合体以17.99亿元摘得，溢价率高达76.5%。这一

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